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欧阳捷:2018年楼市没大起大落 房价不会大涨大跌

2018-07-08 18:07编辑:怀化新闻网人气:


  放松调控暗流涌动,前不久的两则新闻惊起波澜。兰州放开局部区域限购,为的是去库存,理由很充分,言之有据。合肥说是房企自行定价,政府并未审批,只是指导。

  兰州、合肥事件刺激着人们脆弱而敏感的神经,政策多变、言辞不当都让市场一有风吹草动就骚动不已。

  诚然,调控一年多来收到明显成效:楼市将要下行,房价上涨预期明显减弱;地市有所降温,地价上涨难以刷出新高;投机客群消散,房子正在回归居住属性。成交虽然增长,增幅已经明显滑落。

  但是,住宅用地依然供应不足,人才不限购增供需矛盾,高价土地难以快速入市,高价住房难以获得网签,定向加息推升真实房价,刚需客户趋于边缘人群,限价过猛产生房价倒挂,价格倒挂制造投资机会。

  这些都让政府和市场承受很大压力。

  调控是一把双刃剑,没有调控,必将产生泡沫危机;调控过度,也会扭曲市场机制。

  调控显然不会退出,但会调整吗?

  首先要看大势,大势平稳,才有调整调控的理由;大势不利,才是强化调控的逻辑。

  前两期,我们先铺垫了都市圈与非都市圈的住房市场,由此可见,未来五年,住房市场就只有都市圈与非都市圈的两个市场。

  其中,都市圈城市将继续受控,非都市圈城市将逐渐降温。

  从国家统计局公布的数据看,2017年的市场基本符合我们去年4月的预判。

欧阳捷:2018年楼市没大起大落 房价不会大涨大跌

  本文图片均来自新城控股

  但是,我们的预判有点偏差,我们曾经预测,销售面积与销售额都将是个位数增长,虽然销售面积增速符合预期,销售额增速却是两位数增长。

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  我们错了吗?或许未必。

  再看下图,我们会发现,2017年11月之前,销售面积与销售额增速都是同步下降的,销售额增速高于销售面积增速意味着房价在上涨,在一二线城市严厉的限价令之下,其实反映了三四线城市的房价并未受控而且还在继续平稳上涨(整体而言)。

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  但是,2017年11月-12月的销售面积与销售额增速走势出现了严重背离,显然,一二线城市房价环比还在下降,仅凭三四线城市的房价上涨是不可能这样翘尾的。

  唯一的解释或许是:一些房企以全口径销售额构成了数据虚增,或导致统计数据的偏差。

  业内不是秘密的秘密是:联合拿地、合作开发越来越多,大房企或上市公司往往会要求合作项目的销售业绩并表,这产生了大房企的业绩额外增长。

  比较合理的方式是合作方按照投资比例或股权占比享受业绩。但是,有些房企可能为了行业排名,按照全口径销售额上报数据,结果导致统计数据的虚增。

  因此,我们认为,在销售面积增速继续下降的大背景下,2017年的真实销售额同比增长趋势也应是与销售面积增速基本同步,且仍应为个位数。

  2018年究竟会如何?

  土地购置面积和商品房新开工面积虽然反弹,但仍然没有超过艰难的2014年,说明政策刺激不可能带来持续的增长。

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  在金融环境趋紧的大背景下,预计今年土地购置面积和新开工面积都很难再超过去年。

  除了办公新开工面积在2017年底有一个负增长区间内的反翘,商品房、住宅、商业新开工面积均趋势性递减,也预示着未来市场规模难以持续增长。

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  按理说,2017年上半年的市场非常好,即便下半年调控在不断加码,但三四线城市并不完全受控,在土地购置面积增长15.8%、土地购置价款增长49.4% 、新开工面积增长7%的情况下,投资应当明显增长才对。

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  但事实上,房地产投资仅仅增长了7%,住宅投资增长也仅为9.4%,明显低于市场火爆场景。如果剔除去年暴涨的地价,实际投资应该是下降的。

  2018年,新一届政府上任后,稳增长仍是要义。

  如果没有县城去库存和棚改,则投资下降是铁定无疑的。

(来源:网络整理)

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